WALD ALS WERTANLAGE

Stetes Wachstum, in Generationen gedacht - das ist Wald in Deutschland. Seit über 300 Jahren nachhaltig bewirtschaftet und damit auf der Höhe der Zeit. 

Trotz Dürresommer, Borkenkäfer und aktuell niedrigen Holzpreisen zeigt sich der Markt für Forstimmobilien und Eigenjagden äußerst stabil. Das wird vor allem an dem nahezu gleichbleibenden Angebot und dem nur geringfügig schwankenden Preisniveau deutlich.

Seinen Wert erlangt der Wald neben dem Grundbesitz überwiegend aus dem Baumbestand. Weitgehend ohne menschliches Zutun wächst hier über Generationen Holz als nachhaltiger Rohstoff.

Für den Waldbesitzer ist der Holzbestand de facto stehendes Kapital. Je nach Bedarf entscheidet er, wann er das zugewachsene Holz erntet und damit kapitalisiert. Bei regelmäßigem Einschlag ergibt sich daraus eine laufende Rendite.

Im Hinblick auf den Klimawandel ist zukünftig mit einer wachsenden Nachfrage nach natürlichen Rohstoffen zu rechnen. Zugleich bietet der Wald ausreichend Flexibilität, um ihn durch forstliches Management standortgerecht an die Folgen des Klimawandels anzupassen.

Nicht zuletzt ergeben sich aus forstwirtschaftlichem Grundbesitz erhebliche Vorteile bei der Erbschaftssteuer.

Gründe einen Wald zu kaufen, gibt es viele. Einige sind auf der Suche nach einem guten finanziellen Investment, andere träumen schon lange von einer Eigenjagd. Für Viele spielen auch ökologische Aspekte eine Rolle. Denn nachhaltig bewirtschaftete Wälder tragen zum Klimaschutz bei und fördern die Artenvielfalt. Auch steigt das Interesse nach grünen Investments. Die Nachfrage nach Wald ist in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen und lässt auch die Waldpreise tendenziell weiter steigen.

Warum ein Waldkauf sinnvoll sein kann und welche Chancen und Risiken, Kosten und Erträge sowie Rechte und Pflichten damit verbunden sind, möchten wir in den folgenden Absätzen erläutern.

Ob sich der Kauf eines Waldes lohnt, hängt in hohem Maße von den Erwartungen des Käufers an seinen neuen Besitz ab. Kurzfristige Gewinne und nennenswerte Renditen sind aus der Waldbewirtschaftung kaum zu realisieren. Stattdessen kann Wald als stabile, mittel- bis langfristige Anlage punkten. Regelmäßige Erträge sind aus dem wachsenden Holz zu erwarten, dessen Bedeutung als Ressource in den kommenden Jahren und Generationen weiter zunehmen wird.

Auch kann von einer allgemeinen Wertsteigerung des Waldes ausgegangen werden. Land ist nicht vermehrbar und daher von Natur aus eine knappe Ressource. Auch für Wald gelten die alten Redewendungen „Hektar bleibt Hektar“ oder „Schönheit vergeht, Hektar besteht“. Die Waldpreise haben sich seit den 1990ern verdoppelt.

Finanziell spannender wird es bei Wald, wenn es dem Eigentümer gelingt, weitere Einkommensquellen zu erschließen, wie beispielsweise Windkraft im Wald oder die Generierung von CO2-Zertifikaten. Hier kann die Rendite weit über den üblichen 1 bis 2 % liegen.

Andere Motive kommen zum Tragen, wenn sich der Traum einer Eigenjagd erfüllt. Hier spielen Ertrag und Rendite oftmals eine untergeordnete Rolle. Vielmehr steht das zu bejagende Wild, das Waldbild und die Erreichbarkeit des Jagdreviers im Mittelpunkt.

Wer einen Wald kauft, kauft ein Stück Natur. Und die ist nicht immer berechenbar. Zu den natürlichen Risiken beim Waldkauf gehören Schäden aufgrund von Sturm, Feuer und/oder Schädlingen.

Gegen diese Risiken kann mach sich als Waldbesitzer versichern. Zudem besteht nach Sturm oder Käferbefall die Möglichkeit, die betroffenen Holzmengen zu verkaufen. Und nicht jeder Wald zeigt sich ähnlich anfällig für diese Schadensrisiken. Ein gepflegter Mischwald trägt beispielsweise ein geringeres Schadensrisiko als ein ungepflegter, reiner Nadelwald.

Wald bedarf im Regelfall Pflege, um optimal wachsen zu können. Je nach Zustand beim Kauf, ergeben sich daraus Risiken oder auch Chancen. Für Pflegemaßnahmen sind immer finanzielle Mittel nötig. Durch das anfallende Holz aus den Pflegemaßnahmen, kann das Geld jedoch wieder erwirtschaftet werden. Und jede Pflege und Pflanzung ist eine Entscheidung über die langfristige Gestaltung des eigenen Waldes. So bietet ein junger oder ungepflegter Wald nach dem Kauf mehr Gestaltungsspielräume als ein gut gepflegter Wald mittleren Alters.

Wer Wald kauft erlangt bestimmte Rechte am Wald; es kommen aber auch Pflichten auf den neuen Eigentümer zu.

Gesetzlich ist der Waldbesitzer beispielsweise dazu verpflichtet, die Verkehrssicherheit zu gewährleisten. Das heißt, dass alle Bäume und Äste, die sich an Stellen mit erhöhtem Verkehrsaufkommen befinden – zum Beispiel an Landstraßen oder Wanderwegen – gefällt oder gestutzt werden müssen, sobald von ihnen eine erhöhte Gefahr für den Menschen ausgeht.

Außerdem besteht im Zusammenhang mit jedem Eigentum eine gewisse Sorgfaltspflicht. Wird beispielsweise das Auftreten von Schädlingen im eigenen Wald beobachtet und es versäumt gegenzusteuern und eine Massenvermehrung zu verhindern, könnte für Schäden an angrenzenden Waldstücken Schadenersatz geltend gemacht werden.

Den rechtlichen Rahmen für den Waldbesitz bilden das Bundeswaldgesetz (BWaldG) und die jeweiligen Waldgesetze der Länder (LWaldG). Auch das Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) und die entsprechenden Landesnaturschutzgesetze enthalten für den Waldbesitz relevante Regelungen. Die Gesetze erlauben dem Waldkäufer die Bewirtschaftung des eigenen Waldes, untersagen zugleich die Rodung oder Umnutzung der Waldfläche. Der Allgemeinheit gestattet das Gesetz den Zutritt zum Wald zu Erholungszwecken; ein Zutrittsverbot oder gar eine Einfriedung bedarf einer behördlichen Genehmigung.

Dem Waldeigentümer entstehen zudem laufende Kosten. Dazu zählen die Grundsteuer (meist nur wenige Euro pro Hektar im Jahr), die Unfallversicherung bei der SVLFG und gegebenenfalls Beiträge der Boden- und Wasserverbände. Freiwillig zu zahlen sind hingegen etwaige Versicherungsbeiträge gegen Sturm-, Feuer- und/oder Schädlingsschäden.

Pauschal lässt sich diese Frage nicht beantworten. In den vergangenen Jahren und Jahrzehnten sind die Preise für Wald gestiegen. Wie bei anderen Immobilien ist der Waldpreis von verschiedenen Faktoren abhängig. Diese sind vor allem Lage und Zustand des Waldes, seine Bodenqualität sowie die aktuelle Marktlage.

Guter Boden und die dazu passenden Baumarten lassen langfristig größere Holzmengen in besserer Qualität erwarten. Aussagekräftige Kennzahl hierfür ist der angegebene Zuwachs pro Hektar im Jahr. Je höher der Wert ist, desto wüchsiger ist der Standort.

Bezüglich der Lage gibt es in Deutschland ein erhebliches Nord-Süd- bzw. West-Ost-Preisgefälle. Am günstigsten sind die Wälder in den neuen Bundesländern (1 Euro je m² sind hier nicht unüblich), mit Abstand am preisintensivsten in Bayern (6 bis 8 Euro je m² möglich). Auch spielt die Entfernung zu Ballungsräumen oder Großstädten oftmals eine erhebliche Rolle in der Preisgestaltung. Ein Wald bei Hamburg ist beispielsweise teurer als ein ähnliches Waldstück im ländlichen Niedersachsen. Eine gewichtige Rolle kann auch die Topographie spiele. Ebene Waldstücke sind mit einem geringeren Aufwand zu bewirtschaften als Hanglagen. Jagdlich kann eine hügelige Lage wiederum attraktiver sein.

Beim Zustand des Waldes sind die wesentlichen Faktoren der Baumbestand und sein Pflegezustand. Alte und geschlossene Baumbestände sind erheblich mehr wert als jüngere, lichte Bestände. Laubhölzer sind wertvoller als Nadelhölzer. Ein gut gepflegter und mit guten Forstwegen erschlossener Wald ist preisintensiver als ein ungepflegter „Busch“.

Die Marktlage lässt sich auf die konkrete Nachfrage nach dem zum Verkauf stehenden Wald verkürzen. Gibt es mehrere Kaufinteressenten und besteht kein großer Verkaufsdruck, ist der Kaufpreis tendenziell höher. Möchte der Verkäufer den Forst einfach nur möglichst rasch loswerden und stehen keine weiteren Käufer parat, besteht durchaus die Chance auf ein Schnäppchen.

Eine zuverlässige Indikation für den Waldkauf erhält man durch ein Waldwertgutachten aus der Feder eines forstlichen Gutachters. Hierbei ist unbedingt zu beachten, dass der im Gutachten ausgewiesene Wert des Waldes den Verkaufswert in der Regel übersteigt. Schließlich wird im Gutachten das gesamte stehende Holz bewertet. Jedoch wird der Wald ja nicht gekauft, um ihn nach dem Erwerb vollständig abzuholzen. Hier ist folglich ein Abschlag vorzunehmen.

Der Waldeigentümer hat das Recht, seinen Wald zu nutzen, das heißt zu bewirtschaften. Hier kommt der Beruf des Försters zum Tragen. Er verfügt über das Wissen und die Ausrüstung, um sämtliche Maßnahmen im Wald zu planen und durchführen zu lassen.

Der Förster übernimmt die Forsteinrichtung und Inventarisierung des Waldbestandes sowie die in der Regel auf zehn Jahre ausgelegte forstliche Planung für den Wald. Jedes Jahr werden vom Förster die individuellen Maßnahmen für den Wald geplant und deren Umsetzung organisiert, zumeist mit Hilfe von Forstdienstleistern. Diese führen dann Baumpflanzungen, Holzernte, Pflegeeingriffe, Wegebau, Holzabfuhr etc. durch.

Die meisten Waldbesitzer beschäftigen keinen eigenen Förster, sondern sie teilen sich einen freischaffenden Förster mit anderen Waldbesitzern, so dass dieser mehrere Wälder zugleich betreut. Auch die Landesforsten bieten meist eine Privatforstbetreuung an, sodass sich der Waldeigentümer nicht selbst um seinen Wald kümmern muss. Wie bei einer Hausverwaltung für Wohnimmobilien kann der Waldbesitzer die Bewirtschaftung seines Waldes auf diese Weise komplett in fremde Hände legen; hierzu gibt es entsprechende Waldpflegeverträge bzw. Waldbewirtschaftungsverträge.

Jeder Eingriff in den Wald verursacht Kosten. Dem stehen oftmals die Erträge aus dem Holzverkauf gegenüber. Darüber hinaus kann der Waldbesitzer für verschiedene Maßnahmen Fördermittel beantragen, die beispielsweise den Waldumbau unterstützen sollen.

Für die Vermarktung des Holzes sollte in Erwägung gezogen werden, sich einem der Forstwirtschaftslabels (PEFC/FSC) anzugliedern, die die Nachhaltigkeit der eigenen Forstwirtschaft ausweisen. Oftmals ist die dortige Mitgliedschaft Voraussetzung für das Erlangen von Fördermitteln.

Mit dem Waldkauf erwirbt der Käufer zugleich das Jagdrecht für seine Waldfläche. Ausüben darf es nur, wer einen Jagdschein hat und wenn nicht jemand anderes berechtigt ist, auf der Fläche zu jagen. Oftmals sind private Waldflächen bereits jagdlich als Teil einer Gemeinschafts- bzw. Genossenschaftsjagd verpachtet. Das bedeutet andere dürfen gegen Zahlung einer Jagdpacht im Wald und auf Feld Tiere erlegen und verwerten. Änderungen an den jagdlichen Einrichtungen, wie beispielsweise an Hochsitzen darf der Waldbesitzer dann nicht ohne Weiteres vornehmen. Der Kauf eines Waldes ändert nichts an den gegebenenfalls bestehenden Jagdpachtverträgen; diese bestehen unverändert fort.

Ansprechpartner für den Waldbesitzer ist die Jagdgenossenschaft bzw. der Jagdpächter. Von behördlicher Seite ist die Untere Jagdbehörde zuständig.

Etwas anders verhält es sich bei dem Erwerb eines sogenannten Eigenjagdbezirks. In den meisten Bundesländern reicht es aus, eine forst- oder landwirtschaftliche Fläche zu erwerben, bei der die einzelnen Flurstücke eine zusammenhängende Fläche von mindestens 75 Hektar bilden. Sofern kein Jagdpächter auf der Fläche sitzt, kann der Waldeigentümer die Jagd im Rahmen der Gesetze dort frei gestalten und bestimmen.

Will man einen Wald kaufen, sollte man sich zunächst Gedanken darüber machen, was die eigenen Motive hierfür sind. Je nach Zielsetzung kommen sehr unterschiedliche Waldformen, Lagen, Waldzustände, Entfernungen zum Wohnort etc. in Frage. Bereits bei dieser Frage kann man sich beraten lassen, um bei der Auswahl des Waldes zielgerichtet vorgehen zu können.

Ist ein passendes Waldstück in Aussicht, sollte es gründlich und unter Zuhilfenahme eines Fachmanns besichtigt werden. Die Erstellung eines Wertgutachtens ist bei größeren Wäldern oftmals lohnenswert. Der Zustand des Waldes und seine individuellen Vor- und Nachteile sowie sämtliche Eintragungen im Grundbuch sollten auf dem Tisch liegen. Auch sollte vorab die zukünftige Bewirtschaftung sowohl auf der forstlichen als auch auf der jagdlichen Seite klar sein.

Die Preisverhandlungen mit dem Verkäufer kann man selbst führen. Jedoch ist es oftmals zielführender, einen fachkundigen Berater des Vertrauens dazwischenzuschalten. Kommt es zu einer preislichen Einigung, kann ein Notar mit der Anfertigung eines Kaufvertragsentwurfs beauftragt werden. In der Regel sucht der Käufer sich den Notar seiner Wahl aus, festgeschrieben ist dies jedoch nirgendwo.

Stimmen Verkäufer- und Käuferseite dem Vertragsentwurf zu, so kann ein Notartermin festgelegt werden, an dem sich die Parteien zur Vertragsunterzeichnung treffen. Im Anschluss erfolgt ein behördliches Genehmigungsverfahren, indem beispielsweise etwaige Vorkaufsrechte geprüft werden. In dieser Übergangsphase veranlasst der Notar eine Notiz im Grundbuch, sodass der Wald in dieser Zeit nicht ein zweites Mal verkauft werden kann. Am Ende des Verfahrens steht die Kaufpreiszahlung sowie die endgültige Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Erst jetzt ist der Eigentumsübergang rechtlich vollzogen. Soll der Wald schon mit dem Tag der Kaufvertragsunterzeichnung in des Besitz des Käufers übergehen, so muss dies im Kaufvertrag ausdrücklich so formuliert sein.

Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen noch weitere Kosten beim Waldkauf an. Die sogenannten Kaufnebenkosten setzen sich aus den Notargebühren, der Grunderwerbssteuer und der Maklerprovision zusammen. Insgesamt ist hier mit rund 10 % Nebenkosten zu rechnen.

Als Nicht-EU-Land sowie als reichstes Land der Welt gilt Norwegen als ein langfristig stabiler Investitionsstandort. Der Freizeitwert ist sommers wie winters sehr hoch.

Der Holzmarkt liegt stabil bei etwa 10 bis 20 % unter dem schwedischen Holzmarktniveau. Im Süden wird viel Holz exportiert. Der Klimawandel wirkt sich eher positiv aus; zumindest nördlich von Oslo bis Trondheim. Die Jagd ist in Genossenschaften organisiert und eng mit dem Besitz verknüpft – ähnlich zu Deutschland. Für Waldbesitzer gibt es umfangreiche Fördermittel.

Der Erwerb von Wald und Landwirtschaft durch Ausländer ist in Norwegen gesetzlich eingeschränkt.

Schwedens Wälder sind erstklassig verwaltet. Entlang der Küste finden sich zahllose Säge- und Papierwerke mit der weltweit höchsten Verarbeitungsdichte. Die Holzindustrie ist die modernste der Welt. Lediglich nahe der norwegischen Grenze wird der Holzabsatz schwieriger bzw. kostspieliger.

Südschweden liegt preislich auf dem Niveau Brandenburgs bei ähnlichen Wuchsbedingungen, jedoch deutlich höherem Niederschlag. Nördlich von Stockholm fallen die Waldpreise dann sukzessive deutlich ab. Ebenso sinken die Zuwachsraten und die Vorräte je Hektar. Im Norden finden sich dann ausschließlich boreale Wälder aus Fichte, Kiefer und etwas Birke. Hier gibt es keine Kalamitätsrisiken wie Sturm oder Borkenkäfer. Im Klimawandel dürfte dieses Wuchsgebiet deutlich im Wert zulegen.

Die Jagd ist in Schweden in Jagdgenossenschaften organisiert, die einem Eigenjagdsystem ähneln. An großen Besitzflächen hängen damit immer Jagdrechte.

Große Teile des Waldes sind im Besitz des Staates und der Holzindustrie.

In Schweden kann Wald frei erworben werden.

Finnland ist ein Forstwirtschaftsland wie kein anderes. Von Lappland bis Helsinki wird Fortwirtschaft betrieben. Holz ist überall gut absetzbar. Die Preise für Wald passen sich dem Zuwachs und den Vorräten in Nord-Südrichtung an.

Die Wälder sind insbesondere im Süden des Landes deutlich wüchsiger und vorratsreicher als in Mittel- und Nordschweden. Die Niederschläge sind höher, der Zuwachs ebenso.

Die Holzpreise entsprechen denen in Schweden. Auf der Abnehmerseite finden sich die gleichen Akteure wieder. Einschlag, Logistik und Verarbeitung sind hier hervorragend organisiert und hochmodern.

In Finnland ist die Jagd ähnlich wie in Schweden und Norwegen in Jagdgenossenschaften organisiert.

Finnland erweist sich als ausgezeichneter Investitionsstandort und ermöglich stabile Renditen aus der Forstwirtschaft.

Der Walderwerb unterliegt keinen Beschränkungen.

Der tschechische Wald leidet seit 2017 stark unter Borkenkäfer und Trockenheit. Große Landesteile sind inzwischen entwaldet, da die Fichte in Tschechien die wesentliche Baumart darstellt. Der Holzabsatzmarkt entspricht Deutschland. Dementsprechend bewegen sich die Rohholzpreise.

Der tschechische Holzmarkt ist nah an den deutschen Markt gekoppelt und in der Klimakrise eher exponiert. Die Waldpreise liegen etwa 55 % unter dem deutschen Niveau.

Die Holzpreise schwanken stark und können Bewegungen in Deutschland nicht ausreichend ausgleichen. Zugleich werden die Waldschäden mit hoher Wahrscheinlichkeit weiter zunehmen.

Die Wälder der Slowakei sind sehr wüchsig und vorratsreich, abgesehen vom Staatswald. Das Land hat die eigenen Waldflächen in den vergangenen 20 Jahren sehr stark übernutzt.

Die Holzpreise liegen über dem deutschen Niveau. Holz wird sowohl lokal an kleinere Säger vermarktet als auch an internationale Konzerne, vorwiegend mit Sitz im benachbarten Österreich.

Die Nachfrage nach Holz aus der Slowakei wird weiter stark wachsen, da Rumänien sowie die Ukraine als Holzlieferanten für die Österreicher verlorengegangen sind. In den letzten Jahren haben österreichische Familien größere Lose in der Slowakei erworben.

Die Kennzahlen der Slowakei sprechen für Investitionen in den dortigen Forstimmobilienmarkt. Ein gutes Flächenmanagement ist jedoch zwingend erforderlich.

Nova Scotia ist landschaftlich traumhaft schön und ein idealer Urlaubsort. Waldbaulich ist es in verschiedene Wuchsgebiete zu unterteilen und klimatisch stark vom Nordatlantik geprägt.

Der Wald wird hier bisher meist im Kahlschlagverfahren bewirtschaftet und es erfolgen keine Durchforstungen im Vorfeld. Eine gesicherte Zuwegung zum Eigentum ist essenziell wichtig, da es kein allgemeines Wegerecht gibt. Die Besitzstrukturen sind eher kleinteilig.

Im Vergleich zu Skandinavien wachsen hier neben zahlreichen Nadel- auch diverse Laubbaumarten. Diese Vielfalt wirkt sich auch maßgeblich auf die Holzindustrie aus, die hier sehr viel kleinteiliger und heterogener agiert als bspw. in Nordeuropa. Es gibt nur sehr wenige große Papierfabriken, dafür unzählige kleine, meist eher einfache Sägewerke.

Der Holzabsatz ist, wie generell in Kanada, auch in Nova Scotia sehr stark von der US-Wirtschaft und den Exportmöglichkeiten in die USA abhängig. Insgesamt liegen die Holzpreise deutlich unter dem europäischen Niveau. Die Holzverarbeitungsunternehmen sind vergleichsweise rückständig und selten in großen Aktiengesellschaften organisiert.

Die Jagd ist an ein Lizenzsystem geknüpft und nicht mit dem Eigenjagdsystem in Deutschland vergleichbar.

Maine liegt direkt an der Grenze zu Kanada im äußersten Nordosten der USA. Die klimatischen Bedingungen ähneln denen im kanadischen Nova Scotia, sind jedoch nicht so stark atlantisch geprägt.

Die Forst- und Holzwirtschaft ist eine tragende Säule der Wirtschaft und verfügt über eine starke Stimme in der Regierung. Nahezu die gesamte Landbevölkerung lebt von diesem Sektor.

Die Wälder sind ausschließlich akadischen Typs mit einer hohen Baumartenvielfalt. Die Holzindustrie ist eher veraltet und sehr breit diversifiziert; es gibt jedoch eine bedeutende Zahl an Papierfabriken. Wesentlichster Unterschied zu Kanada ist die Unabhängigkeit von US-Zöllen und US-Import-/ Exportauflagen. Die Holzpreise liegen leicht über den kanadischen Holzpreisen bei ebenfalls etwas höheren Waldpreisen.

Die Forstbetriebe sind im Vergleich zu Nova Scotia erheblich größer und weisen einen deutlich höheren Arrondierungsgrad auf. Die Jagd ist an ein vom Besitz unabhängiges Lizenzsystem geknüpft.

Pensionsfonds besitzen große Teile der Waldflächen. Es gibt Lose mit bis zu 100.000 Hektar am Stück.

Der Walderwerb unterliegt keinen Beschränkungen; ist jedoch nach europäischen Maßstäben eher kompliziert und langwierig.

Ausgewählte Ergebnisse der Waldentwicklungs- und Holzaufkommensmodellierung 2013 bis 2052. Erstellt im Auftrag des Bundesministeriums für Ernährung und Landwirtschaft.

Infos auf bundeswaldinventur.de.

Wald und Holz spielen durch die Bindung von CO2 und Speicherung von Kohlenstoff beim Klimaschutz eine wichtige Rolle. Der Waldklimafonds stellt Fördermittel zur Verfügung, damit dies auch in Zukunft so bleibt.

Infos auf waldklimafonds.de.

Das Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung mit Sitz in Leipzig liefert täglich flächendeckend Informationen zum Bodenfeuchtezustand in Deutschland.

Zum UFZ-Dürremonitor: ufz.de